תמ"א 38: כל מה שצריך לדעת טרם חתימת חוזה

תמ"א 38 הינה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. נכון להיום, קיימים ארבעה תיקונים לתוכנית הקיימת.
על פי תיקון תמ"א 38/1, המבנה הקיים ישופץ ויסודותיו יחוזקו כנגד רעידות אדמה. במהלך שיפוץ וחיזוק המבנה, הדיירים זוכים לשיפוץ מקיף של המבנה ואף לתוספות והטבות כמו ממ״ד, מרפסות שמש וכדומה. היזם מצידו, מקבל  אחוזי בנייה על הגג. על פי תיקון תמ"א 38/2, התכנית היא להריסת המבנה ובנייתו מחדש ( בדומה לתוכנית פינוי בינוי).
במסגרת תיקון תמ"א 38/1, קבלנים/יזמים יחזקו את בנייני המגורים, ישפצו אותם וכתוצאה מכך גם יאמירו את שווים. בתמורה הם יקבלו זכויות בנייה, אשר יאפשרו להם לבנות יחידות דיור נוספות למכירה, דהיינו הוספת דיירים לבניין. כדי לקבל את מירב ההטבות המגיעות על פי חוקי המדינה, יש לבחור אנשי מקצוע מן השורה הראשונה – עורך דין המתמחה בתמ"א 38 וכן קבלן מקצועי ואמין. על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38, יש לוודא כי הבניין בו מתגוררים עומד בקריטריונים לביצוע הפרויקט, וכן שיש רוב של לפחות 2/3 מבעלי הדירות המסכימים לבצעו.

תמ"א 38 והיחסים עם הקבלן/יזם

המטרה הראשית של פרויקט תמ"א 38 הינה שיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. תחום תמ"א 38 מערב אנשי מקצוע משלל תחומים כגון מתווכים ,יזמים, מפקחי בניה, אדריכלים, קבלנים ועוד. על היזם מוטלת החובה לבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ. תמורת עבודתו זו, יקבל הקבלן את זכויות הבנייה במקרקעין.
חלק מן ההטבות של תמ"א 38, הינן על פי חוק והקבלן מחויב לתת אותן, אולם רבות אחרות אינן חובה וקבלתן תלויה בניהול משא ומתן מוצלח. חובה לעגן את כלל הזכויות מול היזם במסגרת חוזה, כדי למנוע בעתיד אי נעימויות.

במקרה אחד, סיכמו בעלי דירות עם יזם על הסכם לפי תמ"א 38 . היזם שהתחיל בביצוע העבודות, העביר את ביצוע העבודהלקבלן ביצוע. ברם, יום אחד היזם פשוט נעלם והשאיר את הדיירים תקועים עם קבלן שאין לו עמם חוזה כתוב. הדיירים נאלצו לפנות לבית המשפט ובינתיים נאלצו להתגורר באתר בנייה.

חשוב לדעת טרם חתימת החוזה

  1. חשוב לבדוק אם הקבלן מתכוון לבצע בעצמו את העבודה או שמא בכוונתו לבצע מכרז לקבלנים מבצעים. נוסף לכך, יש לוודא שהקבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, וכן שהוא רשום בהתאחדות הקבלנים. זאת ועוד, חשוב לברר שלקבלן ישנו סיווג קבלני המתאים לביצוע העבודות.
  2. יש לדקדק ולבדוק היטב את החברה שמאחוריה עומד אותו הקבלן, אילו פרויקטים כבר ביצעה ומה הניסיון שלה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. בנוסף, כדאי מאוד לבקש מהקבלן המלצות מדיירים שקיבלו שירות דומה מהחברה.
  3. יש להשקיע את מירב המאמצים על מנת לקבל את הסכמתם של כל הדיירים לביצוע הפרויקט. עורכי דין העוסקים בתחום, מבהירים כי למרות שניתן להצטרף לתוכנית, ללא הסכמת כלל הדיירים, כדאי לעשות מאמץ ולגייס הסכמה של 100 אחוזים.
  4. יש לבדוק היטב מה מציע היזם והאם הבטחותיו עולות בקנה אחד עם מה שניתן לבנות בפועל על פי תוכנית בנין עיר קיימת או מוצעת. תוספות מקובלות בחוזי תמ"א 38: מרפסות שמש, חניות, מחסנים. כמו כן, יש לעמוד על שיפוץ השטחים המשותפים כגון  מעלית, צנרת ביוב ומים, ודברים נוספים שצפויים להעלות את ערך הדירה.
  5. מאחר שמדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין המתמצא בחוקי תמ"א 38 והחוקים הנגזרים ממנה, וכן מומלץ שיהיה לו ניסיון מסחרי בפרויקטי תמ"א 38, וכמובן מיומנות ופרקטיקה. עורך הדין יסביר לדיירים בצורה מקצועית ובהירה את זכויותיהם וחובותיהם במסגרת הפרויקט, וכן ייצג את האינטרסים של כלל הדיירים מול הקבלן/יזם.

נקודות חשובות שחייבות להיכלל בחוזה

  1. פרטים מלאים – על ההסכם לכלול את פרטיו המלאים של הקבלן, הדבר יעזור לוודאות שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, וכן שניתן לסמוך עליו שיצליח להחזיק פרויקט בסדר גודל כזה.
  2. פוליסת ביטוח – מומלץ לדרוש מהקבלן להתחייב לשאת בהוצאות השונות על ביטוח הבניין, מאחר שעלולים להתרחש נזקים לרכוש הדיירים במקרה דנן של שיפוץ לאורך זמן ארוך.
  3. שעות העבודה – אחד הדברים החשובים ביותר שצריכים להיכלל בחוזה הוא שעות העבודה של הפועלים. לא בכל הבניינים יסכימו שהפועלים יחלו לעבוד בשעת בוקר מוקדמת, או לחלופין יסיימו את עבודתם בשעת ערב מאוחרת. מומלץ לוודא אלו שעות עבודה יתאימו למרבית הדיירים המתגוררים בבניין.
  4. תשלומים שונים – חשוב להוסיף תנאי בחוזה, על פיו הקבלן מחויב לשאת בכל תשלומי המיסים והתשלומים האחרים של העסקה כגון : מהנדס, עו"ד, מפקח, אדריכל, אגרות, מיסים, היטלים והוצאות משפטיות שונות.
  5. חניה – בסופו של יום אמורים להצטרף שכנים חדשים, על כן יש לדאוג לכך שיהיו מספיק מקומות חניה .
  6. לוחות זמנים – בעת החתימה על החוזה, מומלץ מאוד להגדיר תאריך יעד בו תוגש הבקשה להיתר הבניה מצד הקבלן ולהתחלת וסיום עבודות הבנייה.

יתר על כן, חשוב להגביל את ביצוע העבודות על ידי הקבלן ולהגדיר לו פרק זמן מסוים לביצוע הפרויקט.

  1. תוכנית מגירה – חשוב לברר על אפשרויות חלופיות למקרה בו העירייה לא תאשר את התוכנית.
  2. אישורי בנייה – יש להוסיף תנאי בהסכם, על פיו החוזה יחל אך ורק לאחר קבלת היתרי הבנייה מהרשות המקומית, וקבלת כל האישורים הדרושים להתחלת ביצוע העבודות.
  3. ערבויות – בשביל להבטיח כי עבודות הבנייה ימשכו גם אם לפתע יחליט הקבלן להפסיק את עבודתו, חובה לקבל מהקבלן ערבות בנקאית בלתי מותנית אשר תכסה את עלויות סיום עבודות הבנייה על ידי צד ג' עלויות מיסים ורישום בית משותף ותמנע עוגמת נפש לכלל הדיירים בבניין.
  4. שינויים בגג המבנה – רצוי להוסיף סעיף בחוזה לפיו על הקבלן לשאת באחריות לפעולות שידרש לבצע בתשתיות המבנה הנמצאות בגג. כגון : כבלי חשמל, כבלי טלוויזיה, לוויינים, דודי שמש ועוד. במידה והקבלן משנה את מקומם עליו לוודא שהם יפעלו כראוי במקומם החדש.

חשיבות הייעוץ עם עורך דין מומחה קודם לחתימת החוזה

לעולם אין לחתום על הסכם תמ"א 38 בטרם התייעצות עם עורך דין. עורך הדין, מסייע ומכוון בבחירת הקבלן, בפתירת בעיות שונות כגון התנגדות דיירים לתוכנית, וכמובן מנהל משא ומתן לקבלת שלל ההטבות האטרקטיביות של התוכנית ודואג לקבלת ערבויות מתאימות לקיום כל התחייבויות היזם.

יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ובקיא בנושא תמ"א 38 . עורך הדין ילווה את הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט וכן ידאג לשמור ולפקח על זכויותיהם באחד הנכסים החשובים והיקרים בחייהם.

 

לסיכום, מפרויקט תמ"א 38 ניתן להפיק רווחים רבים. אין זה מפתיע שבשנים האחרונות החלו לצאת לפועל כמות בלתי מבוטלת של פרויקטים על פי התמ"א, כאשר במספר מקומות גדל מאוד מספר הפרויקטים שיצאו לדרך. בין היתר החלה הקמת פרויקטים בערים בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, נתניה, רעננה, תל אביב, רמת גן ירושלים נס ציונה ועוד. אך יחד עם זאת, אל לנו לשכוח שפרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב הדורש הכנה מקיפה בליווי עורך דין צמוד שידע לשמור על זכויות בעלי הדירות.



תיאום פגישת ייעוץ בחינם

כתובת: [ מגדל היובל ק' 9, עין הקורא 10, ראשל”צ ]

טלפון: [ 073-7841758 ]

פקס: [ 03-9563287 ]

דוא"ל: [ ]